做地产销售和策划1
一、开业至今我们实行的是“客人浴资券买一赠一”，这样虽然吸引一部分客人，但也有只拿消费券而不消费的，公司在浴资成本费用上也受到损失，所以我们建议取代这个方式的是印刷大量的优惠券48元面值或38元面值的。
优势：我们可以投递，还可以直接上门拜访，请他们到我们企业来。
二、印刷企业宣传册，以便信函投递或在前厅摆放供客人了解我们的企业。
三、内部招聘美工一名，对我们各个区域都应该以鲜明的 POP广告宣传为特色主体。把我们的会馆的优惠政策及靓点都及时发布错来。
四、区域性营销指在某个消费区域内消费给予宾客的优惠。
(1)洗浴：
1、每消费200元赠送优惠券一张或门票一张;
2、晚2：00后包房房价6折优惠(开业前期)
3、继续施行按摩区域按摩期间房间免费。
4、联票：10张以上20张以下58元;20张以上48元。
(2)餐厅：
1、自助餐早餐免费;
2、每桌搞抽小礼品或菜肴活动，丰富我们就餐的参与性;
(3)演艺：
1、现在目前的演出有点单调，定期文艺节目就应该调换;
2、演出每天晚间搞点抽奖活动，抽奖得各区域消费券(KTV免3小时包房费)(免费浴资券)
3、拍卖或博彩游戏类观众参与活动奖
五、时令性营销指在年周期内每个节日的酬宾策略。每年拟推行大型活动
七次次分别在：农历初
一、劳动节、国庆节、元旦、中秋节、圣诞节、店庆。
活动形式：
1、实行通票入场，每位88或158元。
2、相关节日浓重的情调布置。
3、礼品派发活动
4、参与性强的游艺活动系列，如各类棋赛、扑克、麻将、等。
5、丰盛的菜肴形式。
6、丰富多采的综艺晚会，庙会形式的艺术展示、杂技等。
7、邀请嘉宾为幸运嘉宾赠送旅游路线。
此外，每年还将推出小型活动分别在情人节、母亲节、父亲节、建军节、教师节等举行。活动形式：
1、广告征集幸运宾客。
2、游艺活动，现场组合。
3、主题晚会，餐饮。
4、相应优惠政策。
六、长期营销活动指常年举行的优惠销售活动。
(1)顾客积分制：市场开发范围大，顾客容易接受，并对顾客有较高的奖励回报，在奖励形式上，是以商品品质、商业信誉赢得顾客青睐。
1、积分生成：顾客消费积分为计算机管理系统自动完成。
2、积分奖励：编制积分奖励项目细则，拟订为8个等级，30款奖品条目编码。
3、奖品选择：奖品目录为知名商品或会馆自产产品
4、活动宣传：印刷精美手册或点内POP形式。
5、积分方法：购买任何产品或服务每100.00元，积分为1分。
6、积分升级积分累计达到600分时，积分顾客自动升级为会馆VIP贵宾。免费享受会馆提供的服务专员式服务(需申请，达到会馆条件)。
7、积分奖励价值为积分对应消费金额的2%---6%。
8、活动培训：通过培训向各部经理、主管介绍积分计划，并通过积分工作流程。
9、奖品陈列：找合适一楼大堂柔和的灯光，把奖品摆出来，供客人观赏。
(2)会员制是我店营销的主项，主要通过会馆关系，在特定客源范围内，开发具有极大消费潜力的客源市场。可以较大优惠条款，吸收顾客消费资金，加快会馆投资回收和流动。成为会员方式：。
A： 顾客储值拟订为第一次输入金额：￥5000.00、￥10000.00、￥20000.00￥40000.00、￥60000.00五个等级。
￥5000.00优惠比例为：10%;实际消费为￥5500.00。赠送门票5张。
￥10000.00优惠比例为:15%;实际消费为￥11500.00赠送门票10张。
￥20000.00优惠比例为:20%;实际消费为￥24000.00赠送门票15张。
￥40000.00优惠比例为:25%;实际消费为￥50000.00赠送门票20张。
￥60000.00优惠比例为:30%;实际消费为￥68000.00赠送门票25张。
凡购买超过20000元以上的储值卡的宾客便成为我店会员。
B：消费累计50000元成为会员。
会员享受的待遇：
1、一定的折扣
2、大型活动优先参加
3、特色手牌(客人自选)
4、生日送蛋糕
5、高档浴衣
6、一年免费体检1次
7、生日当天赠送生日房间一间。
六、成立销售部对会员实行服务专员式服务：
这是一款特别设计的服务类产品，虽然在产品价格上是“0”，但是在与顾客进行价值交换时，你很难界定交换给顾客的价值是多少。
服务专员式服务遵循一种服务原则：尽会馆之力，为顾客提供所需所欲之物。
服务专员式服务所表现的服务特点：具有人性化、个性化服务模式。
服务专员式服务所提供的服务形式：一对一的服务。
服务专员式服务所具有的服务要求：为女士和绅士们服务的为女士和绅士们。
服务专员式服务所为客人们更多的提供是一种感受、尊严和价值。
客人们一旦接受了服务专员式服务，就很难再接受其他的服务模式，我们就是服务的样板，服务本身就具有了极强的竞争力，也就赢得了更多的价值。
有关具体的服务通用流程、服务标准、个性服务解释定义、培训课程、操作流程等相关事项，
有待于和各部门共同完成。
最终销售部至少有10名销售代表，管理着约750名顾客
七、会馆应该注重文化色彩
在经营上，我们应该多为客人着想，多举办些客人关心的信息和活动。比如说每周末的文化沙龙活动。活动形式有：
(1)书法、绘画 活动计划：
A：邀请专业人士为会馆题字、绘画。
B：举办书法、绘画大赛。
(2)美容健身活动计划：
A：专业人士讲学、授课、指导。
B：健身大赛
C：赠送健身美容品
(3)摩登假日茗茶活动计划：
A：现场品茶
B：茶艺表演
C：宾客练茶
D：赠送茶叶
(4)摩登假日美食节活动计划：
A：制作各档美味
B：宾客点菜(自己想吃的地方风味)
C：菜系介绍，宾客亲手制作
D：酒水优惠出售
(5)摩登假日关爱健康咨询活动计划：
A：邀请资深医生，为宾客免费提供健康咨询B：推荐按摩与养生关系
C：减肥的正确方法和方式等
做地产销售和策划2
根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位(不同年龄段、不同消费层次、不同的风格喜好、不同地域文化差异)，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。具体内容包括：项目总体市场定位目标人群定位项目开发总体规划建议 组团规划建议 交通道路规划建议 户型设计建议 整体风格建议 外立面设计建议园林景观规划建议 社区配套设施 会所建议 楼宇配套建议 建议装修标准建议 装饰材料建议 物业管理建议
市场推广策划根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计(VI设计及宣传品、销售工具设计)，广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。具体内容是：市场推广主题定位：市场推广主题，市场推广概念，项目核心卖点提炼项目案名建议销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制广告策略 ：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群 项目诉求重点，各类广告创意(报纸，户外，电播等)媒体投放策略 ：媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行
项目销售策划(项目销售阶段)此阶段主要是帮助发展商制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理顾问，帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。具体内容包括：开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略销售漏斗，布开营销网络，让访客变为业主销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整销售策略调
房地产营销策划标准化大部分开发商认为营销策划公司就是做销售工作的，简单来说就是“找几个人卖房子”的公司，可有可无，等到销售时再找也来得及。其实不然，整合资源和专家团队中只有营销策划公司是以销售结果为导向的，与开发商共进退的紧密合作伙伴。应该在前期阶段即介入。用好适合的营销策划团队，才能发挥出超值的效果。他们可以开发全过程顾问服务、协助整合资源和专家团队、利用过往经验避免走弯路。如规划设计、景观设计、示范区设计等重要合作单位。减少开发商的试错成本。
做地产销售和策划3
前 言
在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。
__商业城项目是__房地产开发公司开发的精品物业，将成为__市北区的新型休闲地产商业的经典作品。
__商业城座落于__市城区北部的__广场旁，是__地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。
经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。
一、项目营销总体策略
营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。
二、项目营销目标方针
根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。
1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。
2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。
3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。
4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。
5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。
三、销售目标及目标分解
1. 销售(招商)目标
2. 销售目标分解
四、营销阶段
根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。
五、项目销售时机及价格
为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。
(一)项目入市时机及姿态
1.入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在2015年5月份房交会期间开盘(或2015年9月)，可以抓住2015年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高潮;在国庆节、2015年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。
2.入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。
(二)价格定位及价格策略
1.价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。
2.价格定位：整个商业项目的销售均价为3 580元/平方米，其中起价为3 328元/平方米，最高价为4 000元/平方米。
3.价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整(略升)，均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。
六、宣传策略及媒介组合
(一)宣传策略主题
1.个性特色：“__商业城财富地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。
2.区位交通：本项目地处__广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。
3.增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。
(二)宣传媒介组合
1.开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。
2.开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。
3.开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软性深入挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招商说明会等形式。
做地产销售和策划4
好的计划是成功的一半，只有做好计划才能更好地指导工作的开展，并且因为有了计划才能在工作开展过程中及时地纠偏最终实现目标。在房地产行业中前期策划也是至关重要的，一个好的项目要靠良好的前瞻性策划做导引才能有序地开展，作为国家重点项目房地产业一直以来备受关注。
随着人们对住宅要求观念的转变，不再仅仅是普通意义上的拥有一套简单的住房能住就可以了，现代人对房子的户型、设计理念、功能等都比较关注。想要满足业主们的要求，房地产开发商就必须充分地做好前期的策划才能吸引买家的眼球，同时还能帮助开发企业做出合理的定位决策，有效地控制和减少风险的发生。通过房地产专业知识了解到，要做好营销策划方案，重点要注意以下几方面：
一是及时地抓住国家最新的政策要点，并全面充分做好市场调研和分析。很多开发商在进行房地产投资时往往关注单一方面，比如地理位置或者消费需求等等而忽视了市场和政策的因素，最后导致销量不好或者投资失误。在制定房地产策划方案时一定要全面地分析一下国家相关的政策引导，从中抓住其中的关键点，并且一定要观察敏锐分析透彻;同时要注重市场调查，重点考察即将开发项目所在的地理位置的消费水平和经济状况、周边的楼盘开发情况、竞争对手的实力、市场供求情况、项目所在的区位的各项条件、人文因素、人口和年龄结构、宗教信仰等等;
二是要迅速钻空找到最佳投资点。策划方案最忌讳千篇一律，一定要时时创新，结合当下最流行的元素和时代印记充分考虑本土化优势制定最佳的方案。策划的主题一定要突出个性，有自己标新立异的东西，最好是能够引领时尚;
三是策划方案一定要符合市场定位，和用户的需求保持高匹配性。就像经常去一家餐厅消费一样是被这里的独特的口味所吸引。开发商的策划方案一定要保证适合当地用户的需求，充分将风格、价格、布局、配套设施、环境、户型、产品功能等多种因素考虑在内，不同的人群关注点不一样，有的楼盘希望有好的物业有的希望体现个性化，一定要吻合当地住户的需求。同时及时地预测哪些潜在的需求帮助其更好地制定可行的方案;
四是方案的策划一定要体现战略定位。不能将眼光只是关注在近期或者一年，要综合考虑长远，人们在选择住房时也会考虑学校、医院以及未来的市场政策，所以也要顺应时代发展;最后要保证方案可行便于操作。再远大的目标再美好的设计也要落实到行动上，一定要根据实际情况不断地修改和谨慎地行动，确保方案的时效性、简单性、可行性和合理性。这就是房地产策划需要了解和注意的方面。
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