房地产定向开发合同
甲 方:湖南××大学
法定代表人:
地 址:长沙市岳麓区××路××号
乙 方:湖南××房地产开发有限公司
法定代表人:
地 址:长沙市岳麓区××路××号
担 保 方:湖南××有限责任公司
法人代表:
地 址:长沙市岳麓区××路××号
根据我国《合同法》及相关法律法规的规定，甲、乙、担保三方本着自愿平等的原则，经友好协商，就定向开发建设润芳园商品住宅项目有关事宜达成一致意见，特签订本合同供三方共同遵守。
第一条 项目基本情况
本合同所涉开发建设项目为:湖南××大学××校区教师村，
本项目名称为:潇湘名园(以下简称本项目)。
本项目建设地址:长沙市岳麓区××路××号。
本项目建设用地系甲方为保证该校所扩建新校区正常教学秩序，稳定教师队伍，方便教职工工作与生活，委托乙方并共同向省、市政府及有关部门申报。
本项目征地前期工作在甲方的积极支持下由乙方具体承办并由乙方支付前期工作费用。本项目建设用地已获得省政府批准【湖南省人民政府农用地转用、土地征用审批单(2006)政国土字第897号，征用面积】155.147亩，合103431平方米，有效使用面积8l 155.88半万米)。
根据市规划局下达的本项目规划要点规定，本项目建设用地用以开发建设商品住宅及配套商业服务、物业管理用房及停车场(库)等房屋建筑，容积率2.2，房屋总建筑面积约170000平方米(不含幼儿园面积)，绿化率大于或等于40%。
本项目整体规划及单体建筑具体以政府有关部门批准建设的施工蓝图为准。
第二条 项目开发建设合作方式
2.1 本项目由乙方负责开发建设。
2.2 本项目开发建设的商品住宅，约100000平方米由甲方依据本合同及附件规定的价格和条件统一组织本校教职工向乙方购买。
2.3 本项目约70000平方米商品住宅和为小区配套服务的商业用房，以及100000平方米中甲方教职工在本合同规定时间内未认购的商品住宅，由乙方自主向市场销售。
2.4 本项目物业管理由甲方向社会招标或组建专业物业管理公司管理。物业管理费按市物价局核定的标准收取。
第三条 本项目商品住宅开发建设工期、首期商品住宅户型确认及认购方式
3.1 本项目商品住宅分两期开发建设，首期开发建设房屋建筑面积约100000平方米，二期开发建设房屋建筑面积约70000平方米。首期开发的商品住宅房屋建筑于2008年12月31日前竣工并交付使用，全部项目建设于2010年12月31日前完成。
3.2 首期商品住宅分三种建筑类型:即十一层和十六层带电梯的小高层住宅、四层复式楼住宅和多层(六层)楼住宅。住宅户型建筑面积在执行国家2006年6月新颁布的有关规定的前提下，根据甲方教职工实际需要确定。住宅户型具体确认操作方式如下:
(1)由乙方提出房屋户型方案，供甲方教职工选择;
(2)由甲方组织教职工选择户型，并对所选定的户型做出书面确认;
(3)由乙方根据政府有关部门批准的本项目规划要点及甲方教职工确认的户型并结合市场销售部分的实际需要，委托有资质的设计单位做出本项目整体规划及单体建筑设计。
3.l 本项目对教职工销售的商品住宅户型及价格经甲方教职工确认后，由甲方统一组织教职工缴纳认购定金。甲方敦职工首期认购房屋数应不少于100户。
本项目商品住宅认购定金数额为:小高层(十一层、十六层)商品住宅人民币4万元/户，多层(六层)商品住宅人民币3万元/户，四层复式楼住宅人民币6万元/户;首期商品住宅认购定金应在本项目土地摘牌前由甲方向教职工收取，所收取的认购定金存入甲乙方双控帐户。
3.4 本项目首期商品住宅完成报建工作及相关手续，乙方取得《商品房预售许可证》后，由甲方统一组织首期购房教职工与乙方签订本项目商品住宅《房屋购销合同书》。
3.5 本项目开发建设的100000平方米商品住宅应首先满足甲方教职工的住房需要。
(1)甲方现在册的教职工在2007年6月30日以前认购第一套本项目首期商品住宅按本合同第九条第9.1款第(1)项规定的价格购买。
(2)甲方现在册的教职工在2007年6月30日以后认购第二套本项目首期商品住宅的价格，以本合同第九条第9.1款第(1)项规定的价格为基数适当上浮购买，所上浮的款项，在扣除应缴纳的税金后返还给甲方。
甲方现在册的教职工在2007年6月30日以前认购本项目首期商品住宅数量约为90000平方米，愈期未完成认购的房屋，乙方可自主向市场销售。
(3)甲方2007年新调入的教职工(不超过25人)购买第一套本合同项目商品住宅的价格，按甲方在册教职工2007年6月30目前认购第一套本项目商品住宅相同的价格及相同的`付款方式购买，其认购必须在2007年lO月31日前完成。
(4)甲方2008年新调入的教职工(不超过25人)购买本合同项目首期商品住宅的均价为2318元/平方米。(不同楼层的价格增减幅度，以2318元/平方米均价为基数，参照2007年6月30日前本项目首期房屋相同类型楼房相同楼层的增减幅度的相应比例确定)，其购买必须在2008年10月31日前完成。
(5)甲方2009年新调入的教职工购买第一套本项目商品住宅的均价为2518元/平方米;不同楼层的价格增减幅度，以2518元/平方米均价为基数，参照2007年5月30日前本项目首期房屋相同类型楼房相同楼层的增减幅度的相应比例确定)，其购买必须在本合同项目第二期商品住宅办好预售许可证后的一个月内完成。
(6)甲方2007年、2008年、2009年新调入的教职工按本合同第三条第3.5款(3)(4)(5)规定的价格购买第一套本项目商品住宅的面积总数不得超过10000平方米，并应在规定的时间内完成认购或购买，逾期乙方可自主向市场销售。
3.6本项目商品住宅向市场销售部分的销售价格由乙方根据市场情况自主确定。
第四条 住宅楼建安标准
严格按有关部门批准的设计图纸、国家的规范及甲乙双方的有关合同执行(本项目首期商品住宅建安标准详见附件一)。
第五条 工程质量
5.1 本项目商品住宅施工质量必须达到国家建设部工程规范验收合格标准，本项目首期商品住宅主体工程达到优良标准，并争取实现项目首期工程均达到优良标准。项目配套设施及环境建设等符合规划设计要求。
5.2 乙方通知购房户接受住房钥匙的基本条件应符合乙方与购房户所签《房屋购销合同书》中的约定，同时达到:本项目首期房屋建筑工程按建筑工程规范要求己竣工验收合格，给排水正常，供电、电话、有线电视、网络、可视对讲系统等小区配套设施已经具备开通条件，道路、环境建设良好。
5.3 按国务院[2000]279号《建设工程质量管理条例》要求进行建设施工并签订工程质量保证书，在规定的保修期内，凡因施工造成的质量缺陷和质量问题均由乙方负责无偿保修、返工和赔偿。因业主装修或使用不当而产生的房屋损坏由业主自行负责修复还原，并承担由此而发生的全部费用。
5.4 甲方对本项目首期工程施工建设全过程进行监督。本项目首期工程隐蔽工程应经甲、乙双方及工程监理部门共同验收书面签证后，才能进行下道工序施工。甲方应书面提交现场工作人员姓名，并在收到施工单位隐蔽工程通知后lO小时内到达施工现场进行验收，逾时未到视同甲方同意工程隐蔽，施工单位可进行下道工序施工。
第六条 甲方派专人参与对施工单位的资质审查和认定。施工单位的资质资信、营业执照、注人代表身份证明书等复印件，乙方应提供给甲方、担保方子自存挡备查。由乙方向施工单位总发包并签订合同。中标单位不得将工程转包。
第七条 施工单位在施工过程中未经甲乙双方和设计单(立同意，不得擅自更改设计。
经同意必须更改的设计变更要有正式变更通知单，且必须经甲方、乙方、监理方签字认定后(甲力必须在接到设计变更的书面通知后lO小时内签字认定，超过10小时未签字认定的视同甲方认定。)才能由施工单位实施。任何一方不得擅自提高或降低建安标准，否则按违约处理。
第八条 设备、材料的采购与供应
8.1 乙方开发建设本项目首期商品住宅使用的材料和设备，凡本合同中有厂家、品牌型号要求的，必须按合同的要求进行采购，并提供出厂检验合格证;本合同未提出要求的，由乙方或施工单位采购，但必须符合国家规范要求。所有设备、材料进场，均需按工规范要求进行检验，经甲乙双方和监理方书面确认后才能使用。检验资料应登记并存档。
8.2 甲方代表发现施工单位有偷工减料或以假冒伪劣产品代替正品，以次充好等现象时，有权通过乙方要求施工单位返工，更换为合格产品，由此造成的经济损失由乙方负责。
第九条 本项目首期商品住宅价格、价格计算方式及付款方式
9.l首期商品住宅价格:
(1)甲方在册教职工、离退休人员2007年6月30目前交购房定金购买第一套本项目首期商品住宅的价格为:小高层(十一层、十六层)楼房均价1980元/平方米，多层(六层)楼房均价1830元/m，四层复式楼房均价2198元/m。以上价格均不包含天然气开户费、有线电视开户费、个人购买住宅契税、物业维修基金、产权登记费和立契印花税。
(2)关于本项目土地总价款(含摘牌成交价款、价外税费、土地增值税、交易工作费和拆迁安置补偿费及拆迁安置过程中发生的工作经费，本项目征地前期工作中上缴给各有关部门的各类税费):
①土地总价款在6200万元至6500万元内(含6200万元、6500万元)，本条9.1款第(1)项规定的房价不增不减
②土地总价款在6500万元和7450万元之间(不含6500万元)，超过6500万元的部分甲方承担30%，乙方承担70%:
⑧土地总价款低于6200万元(不含6200万元)，低于6200万元的差额部分，其中62%分配给甲方，38%分配给乙方(如本项目首期商品住宅所缴纳税金及振建费的实际发生额超过估价金额，则该土地差额款必须在按实减陈所增加的税金和报建费后，再按该比例进行分配)。
(3 )甲方根据项目建设情况适当承担本项目首期工程有关费用，用于降低甲方教职员工2007年6月30目前交购房定金购买第一套本项目首期商品住宅的购房价格，计算方式为:首期商品住宅每平方米减少额=学校所承担的有关费用÷首期教职员工购第一套房总面积。
9.2 房价计算
(1 ) 根据层次的高低及建筑面积大小(含分摊面积)以及户型的不同计算到每户，详细价格按本合同附件二(润芳园首期商品住宅价格表)执行。
(2 ) 车库、车位、杂屋的价格和计价方式由双方另行友好协商规定并签订补充合同。
9.3计价面积
工程竣工验收后，甲乙双方结算的计价面积、计算办法按建设部1995年9月8日颁布的《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则》和(82)经基设字58号文件《建筑面积计算规则》执行。最终计价面积以产权登记机关核定的产权登记面积为准。
9.4付款方式
(1)本项目建设用地摘牌前由甲方组织本校首期购房教职工(含离退休人员)统一收取定金:小高层(十一层、十六层)4万元、多层(六层)3万元、四层复式楼6万元。所收取的定金统一存入甲乙方双控帐户。
(2)住宅施工形象进度达正负零后5个工作日内，由甲方统一收取总购房款的30%(含定金)，存入甲乙方双控帐户。
(3)施工形象进度主体封顶且验收合格后5个工作日内，由甲方组织购房教职工统一收取总购房款的70(含已付款)存入甲乙方双控帐户。
(4)乙方办好《房屋预售许可证》后5个工作日内，由甲方组织购房教职工与乙方签订《房屋购销合同书》，并支付购房总阶款的85%(含已付款)房款给乙方。
(5)房屋竣工验收合格，业主付清全部购房款(含国家相关部门规定由买受人承担的相关费用)时，业主领取所购买的商品住宅钥匙。乙方交房后360天内负责办理好《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。购房业主应及时按有关规定提供办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》所需要的业主个人有关资料。
(6)公积金或银行按揭付款方式按银行有关规定办理。
第十条 各方权利与责任
10.1甲方权利与责任
(1)本项目建设用地摘牌前，因不可抗力原因(战争、社会动乱、重大自然灾害)导致本项目无法实施，乙方在本项目征地前期工作中发生的费用，双方友好协商解决。除此之外甲方不承担本项目开发建设中的任何经营性风险。甲方须协助乙方办理本项目征地、报建各项手续，帮助协调有关公共关系，共同争取各类行政事业性收费的优惠和减免，尽可能降低本项目征地、拆迁安置补偿费及其它建设成本。
(2)甲方监督督促小组代表甲方负责与乙方协调有关事宜。
(3)负责组织本校教职工选择认购本项目商品住宅，签订《房屋认购书》及《房屋购销合同书》;负责统一收取甲方教职工缴纳的本项目商品住宅购房款，并按双方有关约定支付给乙方，乙方必须专款专用，乙方须将所收甲方款项等额支付凭证复印件提交甲方，确保所收取的甲方款项用于本项目征地及本项目工程开发建设。
(4)负责派人参与监督本合同项目用地拆迁、安置补偿工作和本合同项目教职工购买的商品住宅建筑工程质量、施工进度和原材料的采购。甲方派出的监督人员发现问题需要纠正时，必须首先通知乙方管理人员，由乙方协同有关施工、设计和监理人员按程序解决。
(5)协助乙方做好本项目三通一平建设工作，促进工程建设顺利进行。
(6)商品房在未正式验收交付使用前，除甲方派出参与施工质量监督的人
员按本合同规定参与施工质量监督外，其他任何个人不得以任阿名义干扰施工的正常进行。
10.2乙方权利与责任
(1)负责本项目建设所需资金和融资并独立承担和享有本项目开发建设所
产生的经营风险及经营收益。
(2)负责本项目全部建设工作，包括但不限于下述各项:负责本项目征地、拆迁安置补偿工作;本项目的整体供水、污水处理、供电、供气、通讯网络线路入户;合法开工手续的办理以及营销、策划、项目整体规划和单体的设计委托、工程报建及全部工程建设组织工作，包括工程发包、工程竣工验收、工程款支付及工程结算等。
(3)委托与本项目勘测资质要求相符合的勘测单位进行本项目的地质勘察工作，并向甲方提供壹套完整的地质资料(复印件)。
(4)委托与本项目设计资质要求相符合的设计单位进行小区规划设计，并向甲方提交本小区规划设计图和甲方教职工所购房屋的设计图纸文件各壹套。
(5)负责督促工程监理单位严格监督本项目施工单位按图施工和按施工规范施工，不得擅自修改规划和设计，并接受甲方的监督，确保本项目房屋建筑工程质量。
(6)督促施工单位确保施工安全并承担施工安全意外事故责任，处理好周边关系及安全事故纠纷，加强治安管理。
(7工程竣工后，按照有关规定及程序，及时组织甲方、有关单位和人员对房屋进行验收。
(8)在与甲方教职工签订《房屋购销合同书》时，应公示销售房屋必备的有效证件。
(9) 保证按照本合同及附件约定的价格和条件满足甲方教职工的购房需求，并按国家有关规定协助甲方购房户办理住房公积金或银行按揭贷款手续。
(10) 保证住房按期交付使用，负责保修期内的房屋保修。
(11) 负责办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，并处理与办证相关的问题。
10.3 担保方责任
(1) 督促乙方认真、全面履行本合同及其附件的约定。
(2) 对乙方履行本合同及其附件的一切行为承担担保的法律责任。
第十一条 违约责任
11.1如因乙方原因致使合同无法履行，则甲方有权单方面解除本合同，乙方应无条件退回甲方付给乙方的全部款项，并按银行活期存款利率计算利息。
下列情形视同乙方无法履行合同:
(1) 因乙方资金短缺或其他原因造成首期商品房交房延误达6个月以上(不含六个月);
(2) 因乙方自身发生重大经营变故，包括但不限于停业整顿、破产、重大诉讼等导致无法继续履行本合同。
11.2 如因甲方原因致使本合同无法履行，则乙方有权单方面解除本合同，乙方在前期工作中所发生的费用双方协商解决。
下列情形视同甲方无法履行合同:
(1)甲方教职工房屋认购未达到300户;
(2)甲方未按合同规定向乙方支付首次应付款。
11.3乙方如未能按期交房，每逾期一天按甲方支付给乙方总款项的万分之三计算违约金支付给甲方;如甲方未按本合同或其它约定按时向乙方付款，每逾期一天甲方按应付款总额的万分之三计算违约金支付给乙方，本项目首期工程工期相应顺延。
11.4本合同各方在履行本合同过程中如有其他违约行为，按我国《合同法》和相关政策承担相应违约责在。
11.5本项目建设用地摘牌后，因不可抗力因素(指战争、社会动乱、重大自然灾害)致使本合同有关条款无法履行或不能完全履行时，甲乙双方均不承担违约责任。但双方应及时相互通报情况，并共同向政府报告，以寻求帮助，减少双方损失。
第十二条 本合同有关条款内容(含本合同的补充合同及附件)如有与中华人民共和国《物权法》不符的，按《物权法》规定执行。
第十三条 本合同在执行过程中，如发生争议，双方可协商解决，协商未果时，提请仲裁或通过法律诉讼解决。
第十四条 本合同(含附件)经甲、乙、担保三方代表签字盖章生效。
第十五条 如有未尽事宜，甲、乙、担保三方协商补充，并就有关事项签订补充合同，补充合同与本合同及其附件具有同等法律效力。
第十六条 本合同一式捌份，甲方执肆份，乙方和担保方各执贰份，具有同等法律效力。
甲方:湖南××大学
法人代表:
委托代表人:
乙方:湖南××房地产开发有限公司
法定代表:
委托代表人:
担保方:湖南××有限责任公司
法定代表人:
委托代表人:
签约日期: 年 月 日
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