小产权房合同纠纷：同案不同判
同是小产权房买卖纠纷法院判定结果各不相同
案例一
2010年1月，北京阴女士将一套小产权房出售给朱先生，双方签订《房屋买卖协议》。今年10月，阴女士请求法院判令双方当时签订的合同无效。
卖房者
小产权房不能买卖，与朱先生签订的协议违反了国家关于“小产权房禁售”的规定，因此，协议属于无效合同。
买房者
对方之所以起诉，是因为现在房价飙升，觉得亏了，才萌生毁约的想法。买房者拥有房屋使用权。
法院判定
北京市门头沟区人民法院：本案中，《房屋买卖协议》是买卖双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。
判定依据
我国针对小产权房的相关法律规定尚未出台，双方就诉争房屋正式产权手续的办理也无明确约定，对阴女士“合同无效”的诉讼请求，法院不予支持。
案例二
2004年5月，房先生在郑州北环南王寨新村附近买了一套小产权房。7年后，这套房子被当年的卖主占据。
占据房屋，并在对方起诉时提出反诉，要求房先生支付其10万元“房屋占用费”。
将卖房者告上法庭，要求返还其15万元购房款。
郑州市惠济区人民法院：此案涉及小产权房，卖主并不是该村村民，双方签订的合同无效，判处卖主返还房先生15万元购房款。
法律规定，集体土地上的小产权房，不能办理房屋产权过户手续，其买卖行为并不受法律保护。
案例三
2002年7月，画家李玉兰与农民马海涛签订协议，约定以4.5万元价格购买其位于北京通州区一处小产权房。
马海涛向法院起诉要求确认双方房屋买卖协议无效，李玉兰返还房屋。
双方协议合法有效，且对方是居民户口，无权要求退还房屋。
北京市通州区人民法院：违反法律、行政法规规定的合同无效。李玉兰应腾退房屋，马海涛给付其补偿款93808元。
李玉兰是居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员住房，故判决双方合同无效。
观点1
不应纵容不诚信行为 买房者有使用权、收益权
同样是小产权房，为什么会出现不同的判决结果?小产权房买卖合同是否有效?
郑州市高新技术开发区法院民一庭副庭长赵宜勇认为，案件一，法院认定合同有效的判决很合适。
“虽然房子暂无产权，买房者仍具有使用权和收益权，可以用来自住或者出租。”他认为，房屋的产权或性质并没有改变。
他表示，郑州现在不会出现这样的问题，“郑州一般的做法是认定合同有效，买房人有使用权、收益权，不涉及房屋产权。”
“小产权房出现合同纠纷，都是房价上涨闹的。”他说，如果房价不涨，原房主也不会找事，“不能助长这种不诚信行为。”
观点2
合同牵涉物品不合法 合同不应认定为有效
郑州大学法学副教授、北大法学博士许桂敏则表示，她不认同门头沟区人民法院认定合同有效的判定。
她分析，这次法院的判决，是依据民法认定合同有效。但合同要建立在小产权房合法的基础上，否则无效。
“小产权房不合法，合同肯定无效。就好像买卖毒，即使合同是真实意思的表述也不合法，因为订立合同的事物本身是不合法的。”她说。
“这种案件处理不好，容易激发社会矛盾。”她认为，法院的判决可能考虑了社会稳定的因素，保护了弱势方。
声音
应定性小产权房 避免同案不同判
许桂敏认为，小产权房买卖案件“同案不同判”，原因是没有可以普遍使用的法律依据。
“司法机关应对小产权房进行定性，或予以明确的.司法解释，建立准则，才能解决难题。不然，判案只能依靠法官个人的认知理解，风险很大。”她说。
如果法律明确小产权房买卖合同无效，会不会出现大批原房主“否认合同”的现象?
“只要小产权房没有确权，即使把房子要回来，也没有人敢接手，反而杜绝了小产权房买卖。”她认为，大多数房主不会这样做。
她提醒，现阶段，小产权房明显不会转正，法律风险颇大，市民最好不要去买。
小产权房的解释
国家发产权证的叫大产权。如开发商办理合法的立项开发手续后，办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税(费)，由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证，这样的房屋称为大产权房屋。而国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，也就是说在农民的集体土地上，仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章，这种房屋被视为乡产权，即小产权房屋。
“小产权”楼盘大多由村、镇自己开发，不存在土地出让金、土地征用费、耕地占用税等成本，且没有缴纳房地产开发相关的各项税费。
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