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商业招商策划书

时间:2023-08-24 13:03:43 文/张东东老师 策划书学文网www.xuewenya.com

  一.项目介绍:

  温州商贸城是由江苏奔宏置业有限公司出资建设的,该公司的重点项目——句容温州商贸城位于拥有南京御花园之称的句容市,是句容市政府2004年重点标志性工程,占地面积200亩,处于西环路和104国道的交汇口。辐射南京大都市经济圈,是周边地区目前规模最大的专业建材、五金机电批发市场。该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米,商铺面积达80000平米,仓储面积35000平米。

  二.产品定位优势:

  温州商贸城坚持以市场为龙头,以产业为依托,以物流为基础,来打造该市场的集群经济、板块经济和名牌经济,它的建成既顺应了当今商贸流通向大时尚集聚的趋势,也符合该地政府倡导的大力发展民营经济的要求,它高起点的定位、规划,超前的建设理念,长远经营思路,是本地区一个融规范化,品牌化,专业化为一体最大的综合市场。经营项目分别有陶瓷洁具、石材油漆、灯具家具、木业制品、移门橱柜、五金低压电器钻业交易区等,将句容建材装饰、五金机电消费市场进行了科学的规划整合和有效的管理运作。另外,工商、技监、金融、供水、供电等及教育、餐饮、网络等服务设施一应俱全。温州商贸城是一座融展示贸易、仓储物流、科技服务、信息交流为一体的科技商贸城、文化城、信息城。

  三.交通概况:

  本处于西环路和104国道的交汇口。到达句容市区只有1.2公里的路程。项目门口有公交2路10路汽车,平均10分钟一班直达市区。项目距离南京江宁区只有20分钟车程,距离南京市区只有40分钟车程。

  四.SWOT分析:

  1、S——优势

  (1)地段——离句容市城市中心只有1.2公里,规划的物流商贸区域,对于大型的主题建材市场来说地段优越、位置显赫。

  (2)交通——项目内有公交2路车直达市区10分钟一班,10路车离项目只有5分钟的路程。

  (3)口碑——项目为句容市政府招商引资项目,2005年10强民营企业,2006年消费者信得过企业。

  (4)物业——项目占地面积200亩,该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米,商铺面积达80000平米,仓储面积35000平米。是句容市最大的建材家具批发零售市场。

  (5)配套——配置自动扶梯、6500平米的大型停车场,还有宽24米的中央绿化带配置休闲区域,配套设施较为完备。

  (6)品牌商家入驻——一期,二期成功引进马可波罗瓷砖,冠军陶瓷,麒麟床垫,全友家私,皇明太阳能句容总经销,世友地板句容专卖店嘉宝莉油漆句容专卖,品牌影响力强大。

  2、W——劣势

  (1)由于早期句容商业市场没有成熟给投资者带来了忧虑。

  (2)句容老的建材市场由于产生的早在句容人的心里有的一定的认知度,目前新市场开始需要一定周期的培育。

  (3)项目临104国道道,车流快,人流被阻隔,有碍人气的聚集和商气的形成。

  (4)项目居句容市区以外,区域商业网点分布较稀,商业氛围不足。

  3、O——机会

  (1)经济因素——股市衰退、证券市场萧条、银行存款利率太低,有效投资渠道窄;与此正好相反的是连年存款余额上升,大量闲散资金找不到有较好回报的投资方式。

  (2)政策因素——国家宏观经济调控失当,造成房价一路高升,给投资者带来了商机。

  (3)市场因素——随着经济复苏,人均收入大幅度提升,消费水平提高,消费能力和消费总量迅速增长,商业行业日益兴旺,商业地产开发前景也越来越美好。

  (4)区域发展——本区域被政府规划为商贸物流区,本项目正符合本区域发展,在附近政府有意建造大面积的经济适用房,加大了本区域的人流量。

  (5)现行的产权式商铺推广模式,可以满足很大一批中小投资者的投资欲望。

  4、T——威胁

  (1)国家相关法规明确规定“禁止返租”,而产权式商铺推广模式必须向投资者承诺返租。

  (2)工商局以及广告法对返租、回报承诺等禁止宣传,使本项目在推广中无法将信息传达到位。

  (3)国家对目前房地产的发展过热不断的控制,银行利息不段上调。

  (4)招商难度大,开业时若无大量商户进入,商场经营会遭致失败,还有可能引发市场危机。

  (6)商业市场竞争激烈、经营困难,若不能盈利或保本,将难以摆脱这一沉重负担而无法彻底解套。

  五.九大卖点分析:

  ①、地段前景

  本项目位于政府规划中的句容西门中央商业圈正中心,周边规划有大规模的住宅区,西门商务区将有11万人口入住,未来升值潜力无限。温州商贸城周边将聚集开发高级商务酒店、多个大中型居住区。

  ②、规模超大:总建筑面积近12万平米,是句容市规模最大的建材装饰市场。

  ③、业态齐全:市场内规划有五金电器、陶瓷洁具、水暖、木制品、灯具、家具、油漆、石材等建材家俱一应齐全;二楼家俱现已全部招满。

  ④、仓储充足:物流、餐饮、娱乐、工商、技监、商务等配套,让业主和顾客可享受到更高品质和快捷的服务,并设有35000平方米的超大仓储。

  ⑤、停车便捷:6700平方米的大容量停车场,使得一般市场停车难的问题得以解决,市场交通组织极为便捷,颇具前瞻性。

  ⑥、实力开发:开发商拥有近十年的商业地产开发、经营管理经验,资金实力雄厚,为市场的长期兴旺提供最好的保障。

  ⑦、交通便利:距离句容市中心800米,交通便利;

  与南京、镇江、丹阳等城际道路异常便利;(尤其是南京都市圈)

  通过沪宁高速、宁杭高速、104国道等快速连通长三角经济圈。

  ⑧、重金推广:经营商投入数千万巨额资金,将市场在句容市区及下属各大乡镇推广,致力于带来消费人潮,做旺市场经营。

  投入媒体:10多块户外广告、全年句容电视台黄金时段、全年江苏广播电视报、市中心公交车身广告、市场专用网站、多频率短信平台、社区装修行情夹报等。

  ⑨、优惠政策

  ◆本次招商期间,招租商铺免租一年;

  ◆知名品牌入驻,免费提供广告宣传一年;

  ◆地方税收和工商管理费按全市最低标准收取;

  ◆为经营户代办各种经营证照;

  ◆为经营户办理子女如住户口、入托、上学手续;

  ◆协助品牌经营户办理银行贷款手续,并可提供贷款担保。

  六.招商人员工作安排及工作责任分布:

  招商总指挥(罗祖秋): 主要负责招商指导及检查

  招商副总指挥(罗宗隘):主要负责招商细则的实施监督及大客户的谈判成交

  招商顾问(陈平):主要负责招商时对于项目情况的解答

  招商助理(姬霞):主要负责招商时合同的签订及档案的管理

  招商经理(虞勇):主要负责招商工作的实施招商人员的培训,及普通客户的谈判。

  招商专员:(李淑婷,戴天,王盛,崔恒丽,锻炼):主要负责招商客户的接待,介绍,谈判,办理手续,回访客户等工作。

  七.招商政策:

  商铺租赁:1. 一期商铺租金0.8元/平米/天

  2. 二期商铺租金0.8元/平米/天(租一年送半年)

  3. 三期商铺租金0.8元/平米/天(租一年送一年)

  仓库租赁:1. 仓库租金为0.3元/平米/天

  八.岗位职责:

  招商部职责

  一、部门本职:

  1、组织及负责整个商城的.招商工作:市场调查、市场分析、项目定位、信息收集、反馈信息、商品结构调整、组织各种促销及展销活动;

  2、负责招商洽谈工作,进行市场拓展和完成领导交办的其他工作。

  二、主要职能:

  1、计划安排:编制部门本职所管年度、月度指导工作计划;

  2、业务开展:对部门本职所管业务进行信息搜集和业务开展;

  3、规范制订:对部门本职所管业务组织制定操作规程和管理 制度;

  4、检查考勤:对本部门所管业务进行监督、检查和考核;

  5、资料管理:对本部资料进行管理;

  6、工作协调:协调与公司各部门的关系;

  7、市场拓展:开展对外客户洽谈招商工作;

  8、工作报告:向总经理提交部门工作报告;

  三、管理范围:

  部门本职所管理业务范围。

  四、工作要求:

  1、本部人员要严格遵守公司的各项规章制度;

  2、要经常深入市场基层,了解市场形势,搜集信息,提出计划方案及实施策略;

  3、将以顾客服务为中心作为工作原则,高质量完成好本职工作,促进公司整体管理服务水平的提高;

  4、对于应由本部解决的问题,必须在一日内给予明确答复;

  5、同事之间,分工不分家,分职不分责,齐心协力完成工作。

  招商部经理:

  一、岗位职责:

  1、履行领导所指派的工作;

  2、负责制定招商工作计划及目标;

  3、根据招商计划及目标,制定相关招商工作方案,落实及实施各项招商方案,统筹本部人员联系客户,并洽谈招商细节;

  4、建立及健全招商各项管理制度及实施细则;

  5、评估部门下属各人员的工作业绩;

  6、评估各项招商方案的工作效果;

  7、定时向上级汇报招商工作情况;

  8、定时开展市场调查工作并及时汇总上报;

  9、建立完整的一套招商资料库。

  二、领导责任:

  1、对部门工作目标的完成负责;

  2、对下属人员的工作质量、服务水平负责;

  3、对下属人员的整体行为规范、工作秩序及精神面貌负责。

  三、主要权限:

  1、对本部门的工作有建议和领导权;

  2、对本部门下属人员有工作调配建议和任免建议权;

  3、对本部门下属人员有管理、监督、检查、考核和奖罚款建议权。

  招商专员:

  一、岗位职责:

  1、履行招商部经理所指派的一切工作;

  2、负责招商工作,执行可行的招商方案,联系客户,洽谈细节,并负责各项招商细节工作;

  3、根据招商需求,开展市场调查及分析;

  4、建立客户信息资料库;

  5、向上级反馈信息。

  九.答客问:

  一、公司篇

  1.本项目的开发企业及简介?

  答:江苏奔宏置业有限公司,该公司经营市场多年,实力较强,有20年经营建材经验。

  2.本项目房地产开发有限公司具备何种开发资质?它的经营期限多久?

  答:二级资质。

  3.本项目的物业公司?有过那些管理经验?

  答:温州商贸城物业公司。

  4.本项目的商业管理公司?有过那些管理经验?

  答:凭现有经营状况加以完善。

  5.本项目的建筑施工单位?工程监理公司?

  答:开发区建安总公司,镇江方圆监理公司。

  6.24小时招商热线

  答:0511——8728333387280678

  二、产品篇

  1、本项目的名称?政府对本项目的评价。

  答:温州商贸城。本项目开发商2005年被评为“十强”民营企业,市政府把本项目定为重点项目,有关工商、税务做最大优惠。

  2、本项目的地理位置?

  答:句容市西环路与104国道交汇处西南角。

  3、本项目的项目规模多大?

  答:总占地200亩,总建筑面积115000平方米(包括8万平方米的商铺及35000平方米的仓库和加工区。

  4、本项目的相关政府批复如何?(五证)

  答:见售楼处墙面。

  5、本项目有没有停车场?多大?停车需收费吗?

  答:有6700平方米的停车场,至少两年内不收取停车费。

  6、本项目的国有土地使用年限有多长?

  答:40年。

  7、项目一共分几期开发?目前正在招商的是哪期?

  答:分三期开发,目前在招商的是三期。

  8、项目三期于何时开工、何时竣工?

  答:07年10月至08年6月

  9、项目三期将于何时交付?项目整体何时交付能够投入使用?

  答:在建工程于08年8月8日交付,

  10、 项目采用什么结构?其建筑耐久性如何?抗震度为多少?

  答:框架结构,耐久性佳(50年),7度。

  11、 铺位之间采用什么材料分隔?其防水、防火、隔音效果怎么样?分隔墙的厚度有多少?

  答:用防火防水材料分隔,隔音效果佳。

  12、项目主体外墙采用什么材料,以什么颜色为主色调?

  答:三色外墙砖及局部涂料。橘红色。

  13、项目三期交付装修标准是怎样的?

  答:外墙:瓷砖、涂料,内墙:涂料,顶棚:涂料,地面:水泥地面,门窗:铝合金。

  14、本项目有哪些消防设施?

  答:自动喷淋、消防栓、灭火器。

  15、项目商铺的面积(包括分摊面积)、面宽、进深、层高为多少?

  答:沿西环路两栋商铺一层开间:4米;纵深:24米;层高:5.4米;

  内街商铺一层开间:4米;纵深:9米; 层高:4.6米,共20栋;

  纵向两栋商铺:一层开间:4米;纵深:14米; 层高:高为5.4米。

  16、项目内部主干道的宽度?次干道的宽度?市场内南北向道路宽度?

  答:24米主干道,12米的两次干道,9米的市场通道。

  17、项目有几个出口?在项目的什么位置?

  答:3个入口,如图所示。

  18、对于店铺的装修,市场有没有规范和要求?业主在装修过程中,可否改动内部结构?

  答:内部结构不可改动,如需改造经市场部同意,外观统一。

  19、是否有仓库和加工厂?是买还是租赁?

  答:有35000平方米的仓库和加工厂,是租赁。

  20、业主是否可以自行将商铺隔两层?

  答:可以。

  21、2004年政府重点工程,是否有相关文件可以证明或报纸摘要,政府配合程度如何?

  答:附政府相关文件。

  22、项目的水,电,通讯是不是直通到户?是不是一户一表?店铺用电多少瓦?是两相电还是三相电?水、电费收取标准?

  答:是的,是的,商铺一般是两相电,可以接三相电。

  23、项目商铺二楼可不可以居住,是否通管道煤气?

  答:可以,没有通管道煤气。

  24、购买商铺是否可以办理户口?在哪里办理此项业务?

  答:可以,开发商包办。

  25、市场要收取的相关费用及标准?

  答:房租、水电费押金(1间500元)。一年内不收取物业管理费。

  26、句容整体规划?尤其是本案所处区域西区的规划?

  答:如图所示。按市委、市政府多项会议定位:西门商贸物流区(商业市场群)。周边亦规划居住用地。市西北规划工业园区。目前在建小区有黄金坝经济适用房小区,和红太阳小区。

  27、你们所讲的一站式购物是什么意思?

  答:“一站式”服务最先萌生在欧美,其后迅速扩展到全球,全面提供各种服务的“一站式”服务理念开始流行。“一站式”服务的实质就是服务的集成、整合,既可以是服务流程的整合,也可以是服务内容的整合。家居“一站式”购物广场,在这里能买到与建家、装家、饰家有关的一切需求。

  28、我能否按照自己的需要设计门头招牌?

  答:须符合市场统一管理要求。

  29、项目周边是否有银行、医院、邮局、商业网点(超市)等?

  答:是的,104国道向东一农业银行,对面有便民超市及一些小超市,到华阳南路相当近有人民医院、商业网点、邮局等。

  30、办理营业执照需要提供哪些数据?

  答:包办。身份证、照片、购房合同(租赁合同),费用购房的交219元,租房的交419元。

  31、税务登记证如何办理?费用多少?

  答:包办。身份证、照片、营业执照复印件、购房合同(租赁合同),工本费125元。

  32、项目是主要是什么人来购买的?

  答:外地及本地的自购自营户,以及本地一些机关、公务员购买。

  33、老城区到本项目,有几路公交车可以直达?若喊出租车的话需要多长时间,有几公里?

  答:2路公交车可直达,喊出租车两分钟即能到达老城区。

  34、市场内部软件是否能够配套(如业主的门面市场卫生市场的导购牌)

  答:

  35、商铺有经营限制吗?经营区位是怎样划分的?

  答:是的,严格按照业态区域划分经营。准确的见图纸。

  36、若现阶段招商客户要入驻是否有地方入驻?

  答:有的,目前一期,二期都有地方可以入住

  37、对于大品牌,大客户优惠政策是否有弹性?

  答:可以根据具体情况汇报到公司如有需要可以考虑

  38、市场H栋业态规划有无确定?

  答:暂时定为钢材,铝合金管业类

  39、三期二楼确定做什么?(若二楼出租,租金是多少?是否和一楼政策一样)

  答:

  40、若经营业主资金周转出现问题时,提出贷款要求,商贸城是否可以提出担保?

  答:

  39、对与交通不方便(商贸城是否可以解决)

  答:

  40、现在签合同是一年一签.若有客户提出一次性签三年合同是否可性?

  答:

  41、若客户想自建仓库.库房费用这么算?年限是多少?

  答:

  45、目前商贸城已进驻品牌:

  陶瓷、洁具:冠军瓷砖、罗马瓷砖、马可波罗瓷砖、蒙娜丽莎瓷砖、金朝阳瓷砖、裕成陶瓷、佳美施瓷砖、金牌亚洲瓷砖、威尔斯瓷砖、欧美陶瓷、鹏偌陶瓷、意堡罗瓷砖、箭牌卫浴、亿路洁洁具、冠珠、天纬、中盛、美陶、新辉雅、兴辉、皇冠、金洲园、奥斯玛、威俊等;

  地板:世友地板、格尔森地板、大自然地板、黑骑士、罗伦特、惠尔、格莱仕等;

  油漆:嘉宝莉油漆、3A漆、三棵树、天利油漆、上峰油漆等;

  灯具:欧普灯具、百利通灯具、启源灯具等;

  太阳能:皇明太阳能、世界阳光太阳能等;

  门业:春天门业、扬子门业、晨丰门业等;

  木业:莫干山贴面板、龙牌石膏板、韩宇贴面板等;

  家具:全友家私、雅宝家私、欧兰迪雅家具、喜临门床垫、掌上明珠家具、双虎家具、吉斯床垫、天鹅床垫、喜梦喀床垫、爱因斯堡床垫、香格妮丝床垫、大鹏布艺沙发、安迪雅家具、赛华居家具、麒麟床垫、美思达真皮沙发、万紫轩真皮沙发、亿利来真皮沙发、罗曼真皮软床、情人岛软床、斯可馨沙发、欧宝沙发、凯王沙发、金尔康沙发、亚太沙发、布尔卡诺沙发、森海餐桌、巨桑餐桌、亿家美媒餐桌、长江办公、江泰办公、屹达办公家具等;

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