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杂居小区现状调查报告

时间:2023-08-19 09:40:39 文/阿林老师 报告学文网www.xuewenya.com

  杂居小区一直是困扰社区各项工作的老大难问题。目前,城区多个杂居小区中,仅靠建设单位、企事业单位或社区进行水电、卫生等简单维护,管理上处于比较缺失状态,部分居民的满意度不高,给城市管理带来一些工作难度。

  一、基本现状与问题

  城区现有杂居小区159个,主要集中等社区。总户数9163户,居住总人数28137人,总建筑面积约88万平方米。通过走访与调查,这些小区存在的共性问题主要表现在以下三个方面:

  一是设施陈旧老化、居住要素不够齐全。老小区建设时间早,年久失修,普遍存在屋面墙体渗水、道路破损、绿化不足、下水道堵塞、线路老化无序等实际问题,加上杂居小区中有相当部分是原来单位的集资房或房改房,安全保障设施不齐全,物业维修无资金来源,部分小区楼盘小且夹杂私房住宅,四周通道多,无封闭式管理条件,存在着防火、防盗等安全隐患。

  二是居住区内业主结构复杂、流动性大。居住在老小区的业主大多是城区老居民和单位福利分房的职工,经济条件好的住户均已外迁新购改善性住房,轮换入住的多数为下岗职工、无业人员、孤寡老人和低收入家庭,此类老小区出租房比例较高,人员流动性较大。

  三是管理上有缺失、公共服务难到位。小区内业主的公共意识比较淡薄,自治责任与要求难以达成共识,各个社区也因点多面广,管理与服务难以跟上,加上硬件设施不够完备甚至缺失,导致车辆乱停、杂物乱堆、私搭滥建、违规装修、改变房屋使用性质等现象时有发生,居民普遍反映缺乏舒适感、安全感。

  二、相关对策和建议

  杂居小区在城区中占有相当大的比重,因此在城市住宅管理和城市的文明建设中具有决定性的作用。今后5-10年内,应把握的指导思想和原则是:

  坚持“政府主导与社会参与相结合、政策扶持与市场运作相结合”的原则,采取“先行试点、重点提升、分类指导、稳步推进”的办法,实施从无偿—低偿—市场化物业渐进的服务方式,逐步实现物业管理“全面覆盖、规范有序”的管理目标。

  具体办法为“专、改、扶、引、管”多管齐下,稳步推进:

  一专:把社区作为物业管理活动的主体,在各社区内成立物业管理办公室(物业服务部),专人专岗承担杂居小区内的保安、保洁、绿化、维修等物业管理和服务工作职责,探索“社区搭台、能人牵头、居民参与”的社区自助式物业服务模式。区房管局对社区物业管理机构进行业务指导,抓好行业队伍建设及上岗人员的培训工作。

  二改:由政府为主导投资,整合各方力量,把老旧小区的综合改造作为一项重要的公益项目予以规划建设,在整治与改造中坚持四个结合:一是把老小区改造建设与片区规划结合起来;二是把开发改造项目与国家保障房中的“城市棚户区”改造项目结合起来;三是把改造的主体工程与公共服务、物业管理功能性用房结合起来;四是将民营投资开发商住楼盘与政府规划建设公益休闲场所相结合。

  武汉市中心城区老旧住宅区改造工作,从2009年起连续四年被列为市政府“十大实事”之一,各中心城区共整修小区道路20.2万平方米,改造排水管网5.73万米,粉刷楼道墙面178万平方米,增建岗亭637个,配套维修工具695台(套),落实物业服务用房568间1.6万平方米。通过安装太阳能路灯、铺设彩砖、新建自行车棚、配套排渍等25项设施工程,使武汉市中心城区583个老旧住宅区,实现从“全覆盖”提档升级到长效管理“三级跳”,路面平、管道畅、楼道亮、环境美惠及到275万小区居民。

  武汉市老旧住宅小区物业管理经验告诉我们:采用“市场十公益”的双轨模式,依托四种形式填补老旧住宅区物业服务空白:即引入专业化物业服务公司,同时推行社区物业服务部、业主代表自治和社区单位共管三种非专业化的物业形式。

  区近三年连续实施杂居(旧城)改造项目共约100万平方米,2012年已投资700万元改造平云一路等杂居小区600户,惠及2200人。2013年计划改造明珠路片区500户,这种由政府牵头协调,住建(规划)、财政、社区具体承办,逐年计划实施改造,得到市民一致肯定与好评。但有两个方面的问题值得注意:一是改造计划与方案征求意见面要宽一点;二是后期物业管理如何对接,建立长效机制方面尽可能与前期方案综合考虑,既管当前更管长远。

  三扶:杂居小区是城市化进程中的一个特殊群体,在不断规范和建立长效机制中,政府应该给予一定的扶持。目前武汉市已有10%社区物业服务机构启动税收减免和财政年度预算补贴政策,我区可考虑设立“物业管理专项补贴资金”和“小区物业突发事件应急资金”制度,该专项资金可以结合城镇综合整治,由各社区根据具体情况申报使用,接手的物业公司可按小区每平方米0.2元的标准享受专项补贴;部分物业公司可享受税金优惠政策。小区内物业费标准为每户每月30元,其中居民自行承担20元,政府补贴10元。低保户物业费每月承担10元,政府补贴20元。杂居小区居民名单由社区报街办审核,半年核发一次经费到社区,并由社区将补贴情况张榜公布,接受社区居民共同监督。

  四引:我区物业管理尚处起步发展阶段,要进一步加大宣传力度,引导居民树立三种观念:(1)业主自治观念。物业管理的重要方式是居民实现自我管理、自我服务,业主代表大会作为决定有关事宜的最高权力机构,业主管理委员会作为具体执行机构,应健全组织,履行职责,主动做好宣传、沟通、引导工作。社区居委会应配合、指导、监督物业公司工作。(2)质价相符的观念。“优质优价”是市场经济法则,让更多的居民认同物业需求,认同有偿服务,认同等级消费。(3)部门联动观念。针对小区内乱搭乱建、无证经营、占道摆摊、违规装饰等问题,城管、工商、消防、房管相关部门应相互配合,充分发挥城管110作用。房管部门应会同社区完善物业管理纠纷的快速调处机制,民政部门应开展小区“关爱工程”,对困难户实施救助,工、青、妇应结合社区“义工”活动,广泛开展“结对帮扶”延伸工程。

  五管:建立长期有效的.管理机制,是确保杂居小区物业管理朝着社会化、市场化、规范化发展的必然方向。从武汉百步亭(全国文明社区示范点)经验来看,社区对辖区的人文居住状况比较熟悉,了解居民的物业服务需求,小区居民对社区组织比较信任,这些都有利于对杂居小区实施相应的物业管理。因此各社区可以设立物业服务部参照网格员的办法,对辖区内的杂居小区进行物业服务和管理,形成政府主导、社区协调、居民自治、部门联动、社会参与“五位一体”过渡方式。

  (1)“自己人”参与管理。杂居老房集约改造后,物业公司可聘请知根知底的居民当“管家”:下岗工人做门卫,大爷当巡逻员,大妈做小区保洁员,这种技术含量比较低的工作交由居民负责,既可解决就业,在人工费上也相对低廉。(2)技术工人打通使用。社区物业必须网络一批技术过硬的工程等专业人员。采取集约管理之后,由社区物业对多个小区实施管理,在经费方面完全有能力聘请松散式的技术人员,实行“点单式”的服务,约定事项,定向收费,这样既保证服务到位又能节省费用。(3)物管设备共享降低运行成本。一辆垃圾车可以将3—4个居民小区当日生活垃圾全部清运;一台打草机、疏通机、电锤等,可供十多个小区循环使用,只需要社区按政府固定补贴资金来一次性购置,分年度保养维护,便可让杂居小区居民“有求必应”,解决日常生活中的烦心事。

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