经营城市之策略总结报告
随着*市场经济的不断发展和完善，城市化水平的逐步提高，城市规划、建设、管理关系的进一步融合，经营城市的作用和地位已上升到了一个战略高度，如何做好经营城市这篇大文章，需要我们认真加以研究和探讨。
一、实施经营城市战略的必要性
“经营城市”是随着市场经济发展兴起的一种城市规划、建设、管理的理论和实践模式，是一种新的现代城市管理思路，是推进城市化，加快城市建设和发展的一大新战略。具体地讲就是按照市场经济规律，对构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本、人力作用资本及其它经济要素进行集聚、重组和营运，实现资源在容量、结构和秩序上的最大化、最优化。实施这一战略，要求城市决策者必须站在更高、更远、更实的角度，以城市的发展、社会的进步、人民物质与文化生活水平的提高为目标，以业主管理的身份将城市的土地、基础设施、公共服务设施等资本推向市场，进行重新组织和优化布置，从中获取一定的收益，并再投入到城市建设之中，像经营企业一样来经营城市，通过滚动经营，达到为城市发展提供资金的目的。所以，经营城市的意义不仅在于城市，而且还能够形成促进城市建设——繁荣地方经济——再促进城市建设的良性循环新机制，从整体上推动城市快速、协调、可持续发展。
在城市建设和城市化进程中，规划是龙头，建设是基础，管理是关键，经营是灵魂。经营城市的最终目标是城市建设市场化，资金筹措多元化，基础设施社会化，物业管理企业化，资源利用商品化，重点是开发利用好宝贵的城市资源。
城市资源是城市经济社会发展的基础和动力，它不仅包括土地、人口等自然生成资本，道路、桥梁等人力作用资本，还包括路桥等公用设施冠名权、经营权、城市公共广告空间使用权等相关延伸资本。随着人们对城市资源这一对象认识和研究的深入、突破，城市资源的内涵及外延还将进一步丰富和扩大，如城市品牌和注意力资源、历史文化和现代文化资源、信息网络资源、政府资源、环境资源、科技资源和人才资源等，都需要引起我们足够的重视，并加以大力发掘。科学合理地经营城市资源，对于加速城市化进程，发展壮大城市经济，推动政府职能转换和微观层面的市场化改革，都具有十分重大的现实意义。
根据《浙江省城市化发展纲要》和《浙江省城镇体系规划》，金华将要建成浙江中西部的中心城市（全省第四大城市），然而，金华的经济实力不是十分雄厚，政府不可能拿出太多的资金来大举搞城市建设，相对制约了城市的发展。因此，我们必须全面实施“经营城市”战略，通过经营城市，来解决建设资金严重不足的矛盾，使金华尽早实现浙江中西部中心城市的目标。
二、经营城市的主要举措
在经营城市的过程中，我们首先要统一思想，形成合力，力争做到“四个一”：规划一张图、建设一盘棋、管理一条龙、审批一支笔，通过造房子、造景点、造环境、造人气、造商机、造效益，来达到经营城市的目的。并重点抓好以下几个方面的工作。
1、加快市政公用事业改革步伐。
从总体上看，城市市政公用事业改革滞后于其他行业，由于我们历来采取的是政府直接式管制的体制，导致了许多弊端，如政府单一渠道投资致使公用产品长期短缺，政府垄断经营使消费者在消费领域扩大的同时，消费的直接成本也在增加，部分市政公用企业及事业单位缺乏竞争力，靠政府补贴过日子等等。
为此，我们要通过改革实行政企分开、政事分开，使企业真正成为独立的经济实体和市场主体，让一些企业化管理的市政公用事业单位尽快改变事业单位成份，走向市场，加入竞争行列，成为具有活力的现代企业。同时，也要使政府成为平衡社会利益风险的实际承担者。逐步放开非国有经济进入城市市政公用行业的限制，大中城市市政公用行业中的供水、管道燃气、公交、供热、排水与污水处理、垃圾处理等，是国家需要控制的，但控制不一定控股，控制不一定独资（国有独资）。要积极探索吸收多元化投资发展公用事业的途径。通过吸收各种经济成份，改制为有限责任公司或股份有限责任公司。投资主体可以是国有企业、集团企业、中外合资，也可以是自然人。这样，政府既能增加税收，同时也有助于保护消费者的利益。在市政公用企业中引入竞争机制，向规模化、集约化经营的方向努力。只有搞活市场经营机制，才能全面经营城市。
2、以经营理念规划城市，增强城市进入市场经营的吸引力。
规划是城市建设的“龙头”，经营城市的“源头”。它通过对城市性质功能和发展目标的科学定位，来决定城市发展方向。我们要树立“经济规划”的意识，强化规划的科学性和权威性。金华目前正借行政区划调整之东风，进行城市总体规划的修编，在修编过程中，一定要对城市的性质、功能进行准确定位，突出山水园林城市的特色，做到显山露水、随坡就势；突出人文优势，提高城市文化品味；突出交通优势，发挥枢纽和跳板作用；突出引进国内外城市规划设计先进、新颖构想，又结合历史文化名城的特色，做到既能折射地方历史文化，又有浓厚现代气息，使之现代与传统自然融合，形成浙江中西部中心城市的显著特征；突出开放性，把一座座大型建筑物都建成标志性的精品，从而全方位提高整体城市规划的品位和档次，使市民和投资者不仅从规划出来的城市建筑的浓厚文化氛围中得到精神情操的陶冶，而且通过看到建设后的蓝图使市民在享受物质文明的同时，自觉提高城市文明程度，增加城市的吸引力、亲近力和参与建设管理的自觉性。并通过优化城市土地资源配置等途径来为经营城市打下良好的基础，增强城市进入市场经济的吸引力。
3、以经营手段建设城市，盘活存量土地，搞活房地产市场。
在经营城市中，注意激活城市基础设施和土地资源，有效利用城市基础设施的市场价值，是经营城市需要重新认识的“章节”。引进经营城市理念，将其转化为市场行为后，不是所有的都按市场行为建设，必定有些投资须由政府采取倾斜投入来带动开发，这种政府的规划引导和资金、政策投入，不仅使基础设施建设可以进入市场，而且把投资引向了环境建设本身，拓宽了筹资途径。在筹资上重点要抓好采取土地公开招标拍卖出让收回资金工作，以及推行道路冠名权拍卖回收资金工作。努力实现投资主体多元化，资产经营产业化，项目运营企业化。
在盘活土地存量资产上，我们应在三个方面使土地资本进入市场，实现土地自身应有的价值。一是要坚持政府垄断市场的原则，确保城市土地垄断价值，使土地原始升值牢牢掌握在政府手中。今后我市土地除公用事业按有关规定可以划拨外，其他开发建设用地一律应由政府严格控制。二是要坚持政府垄断、市场运作的方法，确保土地增值、升值。市里要成立国有土地使用权公开拍卖机构，使城区土地交易全部按规范管理。三是要坚持依法管理原则，切实采取有效措施，全面加强城市土地管理。要注意节约用地，加大查处力度，严禁非法交易、违法用地和“炒地皮”现象发生。
在城市建设中，尤其是在旧城改造中，要积极贯彻“以房带路，以路促房，路房结合”的方针，使基础设施建设与土地资源利用和房地产开发有机地融合到一起，通过良性互动，带动房地产业健康发展。使住宅建设走上产业化、现代化之路，确保房地产业可持续发展。实践证明，一个城市房地产发展程度高低和市民住宅消费水平的高低，都直接反映出这个城市的'实力、吸引力与活力，反映出投资者特别是市民对这个城市发展的信心，反映出政府经营城市的能力和水平。金华市近两年来房地产市场持续高温，这是一个可喜现象。但我们要采取措施，防止出现过热势头，让房地产业进一步搞活做大，为开辟经营城市拓展新途径。
4、以经营谋略推介城市，用文明手段管理城市，促进城市经济快速发展。
城市品牌和注意力经济是信息社会的全新概念，也是必然产物，具有时代特定的经济属性。经营城市，也需要像企业包装、宣传、推介商品一样，对城市进行形象设计、包装、宣传和推介，以打造城市品牌和吸引力。
首先，我们要积极导入城市CI形象设计，塑造城市对外的良好形象。城市设计属于一种创意、一种思想，它贯彻于总规、详规和修规及城市建设中的各个层面，所以，我们在规划和设计城市形象时，一定要注意结合当地实际，突出特色，通过一些标志性的建筑物和结合山水的生态景观来体现城市的形象。同时，还要加大城市形象宣传推介力度。传播体系是品牌和注意力经济的手段和支撑点，我们要充分利用各种媒体、渠道和各种方式，介绍和宣传金华，并加强与国内外同类城市的交流与合作，进一步扩大金华在国内外的影响，以吸引人口（人才）和资金的集聚，促进旅游发展，推销金华的城市形象和产品，全面推动金华的经济发展。
城市管理也出效益、出生产力的意识正逐步被许多人所接受，因为现代城市功能的发挥，越来越依赖于城市管理的优化。因此，我们要以经营方式来管理城市，加大城市管理力度，教育执法人员要文明执法，以维护城市的良好形象。并注重创新城市管理体制，大力推行城市环卫保洁包干责任制、园林绿化管护责任制、绿地认养制度等，把管理推向市场，提高城市管理的效率和质量。不断加强文明社区建设，夯实城市管理的基础，在各社区全面推行物业管理，以提高城市的现代化水平和文明程度。
三、利用好经营城市的主杠杆
经营城市中最关键的一个问题就是如何解决建设资金匮乏这一“瓶颈”。要解决这一问题，我们就必须正确分析城市的商品属性，树立起市场观念，运用经济手段，实现制度创新，在城建资金的筹措方式、管理模式、运作形式等方面加以探索，全面推进城建投融资体制改革。
虽然金华在投融资改革方面也作了一些有益的偿试，初步建立了政府主导与市场化运作相结合的城市基础设施投融资体制，实现了投资主体多元化的目标。如引进外资搞建设（旧城改造）、公用设施有偿使用（双龙大桥转让经营权）、实行股份制发展公用事业（管道液化气建设）等等，并取得了较为明显的成效。但在股本融资、发行城建债券、城市设施的冠名权等方面还做得不够，需要作进一步地努力。在多方探索中，我们认为运作好去年成立的金华市城建开发有限公司这根经营城市的主杠杆，金华的经营城市工作将会得到有力保障。
要实行城建项目市场化运作，首先其运作主体必须企业化，实现城建投融资从单一的财政渠道向多元化、多层次、多渠道转化。按照城建资金运作市场化的原则和政企分开的要求，我们建立了一个具有经济法人地位，以经营为手段，使有限城建资金滚动增值，对城建资金实行“自筹、自用、自还”的金华市城建开发有限公司。这是一家由政府授权，作为对城市建设和维护资金进行筹措、使用、管理的城市建设专业投资开发公司。公司推行项目法人制，这样既可以明确项目责任，增强还贷能力，减轻债务风险。而且部分授权资产还可以成为城市建设新的融资载体，又能够分解城建资金统筹统还的风险。
公司成立一年多来，通过贷款等方式实施了迎宾大道等部分省、市重点建设工程项目（城建类），并在开发建设中，储备了一些土地资本准备进一步开发，预计能滚动增值。我们将进一步规范完善城开公司的运作，以项目为单位，将项目的投资、建设、运行管理相结合，统一管理和运营已有的经营性城市基础设施，以资产和收益为基础，通过资产重组和股权置换等方式盘活现有资产，在资本市场上再融资，以投资建设新的设施，实现滚动建设，完成政府交给各项建设任务。同时，待城开公司进一步发展壮大时，要积极创造条件争取在资本市场上融资，直接发行股票上市。或“借壳上市”，将城开公司的项目注入上市公司，通过这些渠道使城建开发有限公司从证券市场上筹集到一部分资金，用于开发新的项目。如有机会，也可以争取发行城建债券积极吸引民间资本注入城市建设项目。
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